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房屋按揭研究生毕业论文 适度宽松货币政策对房屋按揭人的影响

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【摘要】本研究主要分析适度宽松货币政策对房屋按揭人的影响。通过了解我国宽松货币政策的特点,进而透析该政策对于潜在房屋按揭人的影响。利差的缩小及利息的降低能给予房屋按揭人更多的便捷,使得还款的期限变得相对的宽松;适度宽松的货币政策使潜在的按揭人很大程度上转变为按揭人;降低使用公积金按揭贷款及提前还款的可能性,且还款方式的不同优势也不同。

【关键词】房屋按揭人适度宽松货币政策利差

由于经济形势的变化,我国的货币政策也从紧到松开始变化,为保证我国经济不断的持续增长,必须要调整经济政策及拉动内需[1]。因为房地产是我国经济的重要支柱产业,因此货币政策的调整主要用于房地产较多,但是适度货币宽松政策还处在一个调整的阶段。房屋按揭人是指在一定合同期限内按揭付款购房,直到期限满买楼的人群[2]。而发放贷款的利率属于按揭利率,是由按揭权人向按揭人发放的[3]。本文主要研究适度的货币宽松政策对于房屋按揭人的影响,报告如下。

一、近年来我国适度宽松的货币政策

近年来,为了拉动我国的经济发展和扩大内需,从2008年9月开始推出了宽松式的货币政策。住房按揭贷款主要方式为公积金贷款和商业贷款,而不论是人民币贷款还是公积金贷款都是变化无常的。在往年,不仅降息的速度非常之快且降息程度也是很大的,2008年短短的三个月时间就降息五次,且平均利率降低了1.08%,不论是降息程度或是速度都是极为少见的。但是利率的下调幅度时,短期利率下调速度较高;人民币贷款利率下调速度较高。因此个人住房按揭贷款实行更加优惠的政策,给予按揭人更加宽裕的贷款期限,增加通过按揭贷款买房的的居民,促进房地产市场的快速发展。

二、利差缩小

近年来,我国居民按揭买房的方式不仅是商业性个人住房贷款,还增加了公积金贷款。但是由于公积金缴纳都是工作较为稳定的职工,在公积金存款利率较低的情况下,公积金贷款利率也是极低的。从2008年起不仅公积金贷款利率下降,贷款基准利率也在同时下降,但相对于公积金贷款来说,贷款基准利率下降的程度较大,且不断的缩小与商业贷款之间的利差。在降息后,使用不同期限的贷款之间的还款额差距是较大的。随着公积金贷款与商业贷款之间利差的降低,公积金贷款的优势就慢慢的体现出来了,因此购房者能够申请公积金贷款的,当使用公积金贷款。但公积金有最高贷款额度,所以房屋按揭人应当考察好这些会发生的情况后再使用公积金贷款。

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三、降息

降息缩小等额本息(CPM)及等额本金(CAM)还款总额的差距。而这两种还款方法是有较大的差别的,(1)CPM月还款金额都是一样的,还款方式使用前期支付利息,后期支付本金的方法。(2)CAM月还款金额是以递减的方式进行,还款方式为月还款本金一样,但月利息的支付是递减的。利息的不断降低,使得还款方式CPM和CAM之间的差别也在不断减小,最终两者的总还款额CPM要高于CAM,这样的结果是由于两者之间还款方式的不同引起的。但是在住房公积金贷款中大都使用CAM还款方式,因此按揭人完全不用担心两种还款方式的选择。选择使用CPM就属于易管理,还款的本金也不会变化,而使用CAM就要考虑前几年是否承担得起还款的压力及是否具有偿还的能力。随后可综合考虑自己的情况,选择适合自己的还款方式。

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四、提前还款的可能性

若房贷利率是固定的,且房地产市场利率较低的情况下,按揭人可以通过较低的利率重新按揭贷款,因此大多数按揭人都会提前还款。但是在我国浮动制的按揭贷款下,降息会使得按揭贷款利率随之降低,因此降息会有效降低提前还款的可能性。再者,提前还款的首先需要按揭人要有足够的资金,且要在房贷利率已经超过该资金投资获利率的前提下才能够进行。本文建议若是不愿风险投资的群众可以提前还贷,但是若是对风险投资有一定兴趣的群众也可以将手中的资金进行其他利率大的投资。相对于来说,普通市民在银行贷款买房是及其不易的,而住房贷款的利率高且时间少,因此利率下调时推迟还贷是较为明智的。因此,适度宽松的货币政策是不能增加提前还款的可能性的。

五、对潜在房屋按揭人的影响

众所周知,购房者虽然也会考虑利息成本,但是房价是购房者决定买不买房的关键。而根据这个关键来看,在房价没有达到预期迅速上涨的速度,且经济衰退的情况下,房价及其容易下跌,因此降息并不能对投资性住房有所帮助。但是首付比例的下降却可以使得贷款利率将下降迅速,而贷款利率的下降会使得贷款利息减少,对于潜在购房者有一定程度上的刺激[4]。在这样的刺激下,将能使得潜在购房者发展成为购房者,购房者在综合其他贷款方式的情况下,将会选择适合的贷款方式,使得购房者得以增加。且在宽松的货币政策下,能提高市民的购买能力及刺激市民对于买房的 。

六、总结

适度宽松的货币政策不仅拉动了国内需求及推动经济的发展,而且对于房屋按揭人的影响是巨大的[5-6]。由于房价影响着购房者买不买房的决策,因此,购房者对于买房就不仅考虑房价,更要考虑房贷的利率[6-8]。而在适度宽松货币政策下,利率不断的下调,使得很多潜在购房者转变为购房者。本文主要研究适度宽松货币政策对房屋按揭人的影响,利差缩小使得公积金贷款的吸引力降低;降息使得等额本息还款总额与等额本金还款总额之间的差距缩小。

适度宽松的货币政策使潜在的按揭人很大程度上转变为按揭人,且使用按揭贷款提前还款的可能性降低,降低了房屋按揭人的月还款额。因此对于房屋按揭人来说,实行适度宽松货币政策是利大于弊的。

参考文献:

[1]政治关联、货币政策和市场力对商业银行风险承担行为的影响

[2]政治关联、货币政策和市场力对商业银行风险承担行为的影响

[3]紧货币政策对新余经济金融影响策略

结束语

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